上帝為你關(guān)上一扇門的同時，會為你打開另一扇窗。這句話似乎對現(xiàn)在的房地產(chǎn)商來說，似乎更為適用。當(dāng)銀行、信托都受到政策限制不愿意、也沒能力給房地產(chǎn)“輸血”時，PE便成為了其融資的新窗口、新渠道。

PE感受到了地產(chǎn)商投射過來的曖昧目光，而且已怦然心動。據(jù)清科統(tǒng)計，截至今年第三季度，國內(nèi)已有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別為80.0%和70.0%。

PE進(jìn)入房地產(chǎn)似乎恰逢千載難逢的好時機(jī)。一個資金雄厚的老朋友也極力鼓動我和他一起搞個房地產(chǎn)PE基金，他認(rèn)為我此前既從事過金融信托、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理等工作，又有項目運作的成功經(jīng)驗，與我合作必定會有可靠且可觀的收益。

沒錯，近兩三年來我一直對房地產(chǎn)基金何時能夠推出、以怎樣的形式推出高度關(guān)注，同時現(xiàn)在又作為PE界的投資人士，我常常不自覺地會想，房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢在哪里？在何時、以何種形式介入，風(fēng)險更少？

上述22只私募房地產(chǎn)基金中，有兩種不同的形式，一種是獨立的PE專業(yè)機(jī)構(gòu)募集資金，其深諳資本運作之道，但是對地產(chǎn)開發(fā)和管理并非特別專業(yè)。另一種是房地產(chǎn)公司自己組建投資公司募資，對房地產(chǎn)項目開發(fā)及管理、財務(wù)運作都十分在行，但是在資本運作上略為欠缺經(jīng)驗。

我所要談的，當(dāng)然并非地產(chǎn)系房地產(chǎn)基金，而是PE系房地產(chǎn)基金。讓我們看看哪些同行們搶先成立了房地產(chǎn)基金，其中包括鼎暉投資、普凱投資和高和投資等。鼎暉投資是中金公司（中國國際金融有限公司）的投資部門，管理的資產(chǎn)超過350億元，其投資領(lǐng)域包括股權(quán)、房地產(chǎn)、證券投資。普凱投資是一家美資PE，管理規(guī)模也近百億，其投資領(lǐng)域包括股權(quán)和地產(chǎn)；高和投資是一家新成立的投資公司，發(fā)行了國內(nèi)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，已募集好幾期基金通過收購整合、出租、管理實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的增值效果。

“公司基本信息有啥好說頭呢？”你心里可能在抱怨我真是太啰嗦。但不妨看看這些發(fā)行房地產(chǎn)基金的PE們的特征。高和投資不必說，人家就是沖著房地產(chǎn)基金而來的，無論是人員配備和資金管理全都是按房地產(chǎn)項目而進(jìn)行“專業(yè)設(shè)計”或者“量身定做”的。而鼎暉投資和普凱投資的共同特征是，此前其主業(yè)都是做股權(quán)投資，房地產(chǎn)基金是其新的投資領(lǐng)域。同時，這兩家公司管理的資金規(guī)模是數(shù)百億或者近百億，而鼎暉投資的強(qiáng)勢背景不言而喻。這些恰恰揭示了做房地產(chǎn)基金不是一般PE公司有“資質(zhì)”介入的。同時，從今年前三季度房地產(chǎn)基金融資32.25億美元的數(shù)據(jù)表面看來已顯示熱度，但實際上介入的PE公司數(shù)量并不多見，它還只是發(fā)生在諸如上述規(guī)模較大的少數(shù)PE公司身上，由于每只基金的融資額度都較大，所以募資總額可觀。

為什么其他中小型PE不去搶這份“新鮮的蛋糕”呢？俗話說“沒有金鋼鉆，別攬瓷器活”，因為做房地產(chǎn)基金需要專業(yè)性，首先需要具備房地產(chǎn)投資策略、地產(chǎn)項目開發(fā)與選擇以及房地產(chǎn)投資分析、執(zhí)行的能力，需要金融人才和地產(chǎn)人才。房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)既是投資業(yè)務(wù)，更是金融加地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。那么花錢請這方面的專家人才不就行了，你可能又要問，能夠募到資還怕請不到人嗎？

房地產(chǎn)基金始于2008年金融危機(jī)之后，目前也還只能說是萌芽期，專業(yè)的、有成功運作經(jīng)驗、既懂房地產(chǎn)投資運作又懂地產(chǎn)項目開發(fā)運營的兩全人才不多，而上述公司要么具有人才優(yōu)勢要么具有特殊的資源優(yōu)勢。同時由于其投資總規(guī)模較大，房地產(chǎn)基金相對來說風(fēng)險較小。如果管理數(shù)十億資產(chǎn)的PE現(xiàn)在急急介入房地產(chǎn)基金并發(fā)行上十億規(guī)模的基金（房地產(chǎn)基金一般數(shù)額較大），那么一旦因經(jīng)驗缺乏、人才缺乏而出現(xiàn)不可控的風(fēng)險，就會墮入投資困境之中。

 PE公司主要是通過投資非上市公司的股權(quán)，數(shù)年退出之后往往能夠獲得數(shù)倍甚至數(shù)十倍的收益。但是，房地產(chǎn)基金投資一般能夠做到年收益20%左右，已經(jīng)是很了不起的成績了。

房地產(chǎn)基金投資主要分為三種進(jìn)出形式，一種是股權(quán)進(jìn)債權(quán)出（幾年后項目完工，地產(chǎn)公司回購股權(quán)并支付項目收益給PE公司）；一種是債權(quán)進(jìn)債權(quán)出（明確每年投資收益）；一種是股債混進(jìn)混出（成為地產(chǎn)公司的股東之一）。前兩種情況較為普遍，第三種情況少見，往往發(fā)生在項目出現(xiàn)問題時無法退出的情況下，身不由己地變成了股東。另外還有一種長期投資，如高和投資買下商業(yè)地產(chǎn)來長期經(jīng)營，獲得穩(wěn)定收益。

所以，從收益和退出的方式來看，房地產(chǎn)基金歸根結(jié)底是一種類似高收益類的“理財產(chǎn)品”，而并非PE投資公司目前最拿手的股權(quán)投資。一家精于股權(quán)投資的PE公司，如果輕易成立基金去做地產(chǎn)投資，很容易對股權(quán)投資的“主業(yè)”形成干擾和影響，實際上能夠?qū)⒐蓹?quán)投資做精做專，已經(jīng)非常不易，而且常常能夠?qū)崿F(xiàn)比地產(chǎn)更可觀的收益。準(zhǔn)確地說，對于中小PE公司既做股權(quán)投資又做地產(chǎn)基金，精力、理念沖突很大，且人的精力有限，“三心二意”很難做到兩全其美。

再說投資時點，對于資金短缺的房地產(chǎn)公司來說，當(dāng)前當(dāng)然渴望資金，因為地產(chǎn)調(diào)控政策的相關(guān)資金管理手段，已經(jīng)使地產(chǎn)商很難從銀行和信托公司融資，房地產(chǎn)將橄欖枝拋向了PE公司。隨著房地產(chǎn)基金的運作和發(fā)展，一些PE們正在盤算著何時進(jìn)入和如何進(jìn)入的問題，而我想得更多的是規(guī)避風(fēng)險，除了設(shè)計好估值調(diào)整和補償機(jī)制之外，我認(rèn)為項目選擇至關(guān)重要，要么找一家品牌實力強(qiáng)大的地產(chǎn)公司，大不了由其集團(tuán)擔(dān)保；要么找一個地價特別便宜的項目（安全邊際大），那么即使房價下跌也還能獲取可觀的收益，風(fēng)險相對較小；要么處于市中心的核心地段的地產(chǎn)項目（價格穩(wěn)得住）。當(dāng)然上述三個條件同時具備就真是太完美了，實在不行滿足一個條件也行。

地產(chǎn)調(diào)控仍然未見放松跡象，銀監(jiān)會前主席劉明康稱銀行可承受房價下跌四成。如果房價如其所言下降四成，那么品牌再強(qiáng)大的地產(chǎn)項目銷售也會出現(xiàn)困難，土地成本低的地產(chǎn)公司也有可能面臨項目滯銷，而即使城市核心地段的房子那時恐怕也賣不出去，一樣跟著狂跌。

 如果最終地產(chǎn)項目爛尾或者銷售不出去，那在銀行和信托退出之后，PE踩入了這個陷阱當(dāng)中，而開始以為能夠嘗鮮香噴噴的餡餅，而最終恐落得“套牢”的慘局，那時可謂是名副其實的“股權(quán)”投資了——項目失敗無法退出，就被動成為房地產(chǎn)的股東了。