招商地產（000024.SZ）作為招商局旗下的唯一地產公司，招商局走到哪里，招商地產就跟到哪里。
從跟隨招商局開發(fā)深圳蛇口工業(yè)區(qū)；到轉戰(zhàn)漳州開發(fā)區(qū)部門樓盤，現在，招商局正在建設深圳前海物流園區(qū)，而這將會是招商地產的下一個蛋糕。
2008年招商地產賣樓變現、增發(fā)募資，并飽受質疑，但仔細琢磨，公司或許正在為新項目籌備實力。截至2008年年底，招商地產手握70多億現金，公司董事會秘書劉寧表示：“公司認為下半年加大土地儲備將會是一個較好時點。”
一個項目即可完成一年利潤
招商局作為中央直屬企業(yè)，在工業(yè)區(qū)尤其是港口園區(qū)建設上，與政府常常會有大手筆的合作。蛇口工業(yè)區(qū)便是招商局上世紀70年代末，在深圳創(chuàng)辦的中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)。起步于蛇口工業(yè)區(qū)的招商地產，其大股東蛇口工業(yè)區(qū)直接和間接共持有的股份超過51%，招商局集團則100%持有蛇口工業(yè)區(qū)，是招商地產的實際控制人。
招商地產最早在蛇口工業(yè)區(qū)運作的模式，就是在一片開炮填海的空地上，緊隨蛇口工業(yè)區(qū)的現代化發(fā)展，不斷建設配套的辦公場所、商務設施和中高端住宅。占地1076萬平方米的蛇口工業(yè)區(qū)的開發(fā)，支持了招商地產十幾年的發(fā)展，在過去十幾年間，招商地產開發(fā)的土地，不僅規(guī)模大，而且地價便宜。一些延續(xù)到最近才開發(fā)的項目，能為招商地產創(chuàng)造的利潤更是驚人。
2008年，招商地產的房地產毛利率是50%，僅比2007年減少了6個百分點，而這可能與蘭溪谷二期等高端產品的銷售占比不高有關。2007年8月已經竣工的深圳蘭溪谷二期，是靠山面海的高端住宅，在深圳兩年過山車似的樓價動蕩中，招商地產的蘭溪谷銷售策略是價格保持穩(wěn)定，甚至可以說“惜售”。截至2008年底，僅銷售37%，剩下的7萬平方米可售面積，估算下來，還能產生18.9億元的銷售收入。而在稍有回暖的2009年第一季度，蘭溪谷已經銷售1萬平方米左右，可結算收入2.7億元。如果按照56%的毛利計算，18.9億元銷售收入，剩下的蘭溪谷二期能產生毛利10.58億元，與這一個樓盤相對比的是，2008年一年，招商地產房地產開發(fā)的毛利也才9.6億元。
對招商地產來說，在前期如火如荼地大規(guī)模開發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)后，時至今日，對剩下的價值大增的土地，似乎更愿采取“珍惜”策略。事實上，在蛇口工業(yè)區(qū)基本建成后，招商地產能從蛇口工業(yè)區(qū)掏出的土地，只會越來越少，后續(xù)的土地，可能多是重建和改造項目。
蛇口工業(yè)區(qū)副總經理、招商地產董事楊百千表示，2009年，蛇口工業(yè)區(qū)將啟動再造新蛇口工程。在2008年底，增發(fā)注入的大股東的六宗土地，占地面積合計也僅12.26萬平方米，是蛇口工業(yè)區(qū)的1%，建筑面積則合計33.84萬平方米，相當于3個蘭溪谷二期。蛇口工業(yè)區(qū)可掏出的土地，與其他開發(fā)商一年動輒新增土地儲備上千萬平方米建筑面積相比，差距明顯。而這可能也是招商地產近幾年開發(fā)規(guī)模落后于萬科等開發(fā)商的原因之一。
對此，招商地產董秘辦人士表示，公司未來通過大股東平臺，在深圳拿地的兩個方向是：蛇口海上世界片區(qū)和靠近現代蛇口碼頭的太子灣地區(qū)。在深圳，蛇口海上世界片區(qū)，40萬平方米的占地面積，全部為填海形成，被稱為“焊在陸上”的海上世界，海上世界片區(qū)改造工程（總建筑面積80萬平方米）則被稱為是招商地產在蛇口的最后晚餐；而蛇口太子灣區(qū)域（總建筑面積130 萬平方米），77公頃的占地面積中，也有一半多是填海面積。
蛇口工業(yè)區(qū)土地資源稀缺，再加上背靠國有大股東，“股權激勵計劃的設計與溝通工作一直在進行”，何時推出尚不明確。這種背景下，招商地產只會慢慢將利潤釋放出來。
復制蛇口
對于投資者來說，最興奮的莫過于看到第二個、第三個蛇口的出現，重溫過往長達十幾年的低價大規(guī)模開發(fā)蛇口的歷程。在最近的網上投資者交流會，招商地產董事會秘書劉寧表示：“公司已經開始嘗試攜手科技、工業(yè)領域的優(yōu)秀企業(yè)合作進行科技地產、工業(yè)地產的開發(fā)，探索新的經營模式。”
這實際上是早在2007年就提出的策略，應驗招商地產這一策略的動作是：2008年12月22日，招商地產取得福建漳州開發(fā)區(qū)四宗地塊的使用權，總占地面積是38.99萬平方米，總建筑面積約67.8萬平方米，土地出讓價合計5.87億元，樓面地價僅800多元/平方米。
號稱“第二蛇口”的漳州開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積5600萬平方米，由招商局集團與福建省、漳州市等政府機構聯合開發(fā)，招商局負責經營管理。招商局集團持有漳州開發(fā)區(qū)78%的股份，并在開發(fā)區(qū)擁有大量土地資源。
而作為招商局旗下的唯一地產平臺，招商地產無疑又在尾隨招商局，進入漳州開發(fā)區(qū)大搞住宅、商務等配套設施的建設。招商地產董事楊百千表示，漳州開發(fā)區(qū)是招商局的一個發(fā)展區(qū)域，也給招商地產提供一個發(fā)展的機會。事實上，招商地產早已在漳州開發(fā)區(qū)拿地、銷售，其在2008年年報中提及的漳州開發(fā)區(qū)的項目，就有漳州招商花園城、漳州假日365、漳州珊瑚苑、漳州陽光花園、漳州依山海漳州金三角商業(yè)公寓等。
招商地產董秘辦人士表示，漳州開發(fā)區(qū)隸屬招商局，雖然，招商地產與漳州開發(fā)區(qū)不是控股關系（漳州開發(fā)區(qū)僅在去年增發(fā)時認購了不到10%的增發(fā)股份，最終持有招商地產2.21%的股權），招商地產與漳州開發(fā)區(qū)之間，不能像與蛇口工業(yè)區(qū)之間一樣，通過資產注入的方式獲得土地，而是主要通過當地的招拍掛方式拿地。“但是在招拍掛過程中，會適當地在設置條件上給公司一些優(yōu)先。如果與漳州開發(fā)區(qū)進行土地交易，是關聯方的土地交易。可能會在條件設置上，給我們優(yōu)惠。”該人士解釋稱。
或許是對漳州工業(yè)區(qū)開發(fā)前景的看好，以及對增發(fā)前景的預判，2008年11月26日，招商地產持有公司A股股票的董事及高管均參與了13.2元/股的增發(fā)優(yōu)先配售。截至2008年4月8日的股價20.79元/股，已經上漲了57.5%。
下一個蛋糕
目前，招商局擁有前海灣350萬平方米的土地開發(fā)權，相當于1/3的蛇口工業(yè)區(qū)，招商地產顯然不能錯過。
在這片與蛇口、赤灣、媽灣三大港區(qū)無縫銜接的前海灣片區(qū)一些或高或低的建筑正在如雨后春筍般冒出。其中一座稱為深圳海運中心的寫字樓，正是招商地產介入的第一個項目，是與大股東蛇口工業(yè)區(qū)各持一半產權的出租性商業(yè)物業(yè)。
在這個半年前已獲批為保稅港區(qū)的港口物流集散地，缺乏的正是辦公場所、商務服務等在內的商務配套設施。招商地產如果能依托招商局的優(yōu)勢，壟斷前海物流園區(qū)的商務配套設施開發(fā)，無疑又將會是另一個蛇口工業(yè)區(qū)。
對此，招商地產董秘辦人士表示，招商地產和前海物流園區(qū)的關系，與招商地產與漳州開發(fā)區(qū)的關系一樣。招商局即是前海物流園區(qū)的主要運營商，又是招商地產的實際控制人。如果通過大股東拿地，實際上是大股東先整體拿地，然后可能做一級開發(fā)，土地平整和通水通電等之后，再分塊地逐步給上市公司，通過注入的方式獲得土地。
